Dernièrement un propriétaire m’a demandé conseil concernant la fiscalité liée à la plus value immobilière suite à la vente d’une maison qu’il louait à une famille depuis plus de 6 ans.
Pour ceux d’entre vous que cela pourrait intéresser, voici un résumé des différents traitements fiscaux liés à cette situation.
Le revenu provenant de la vente d’un immeuble est soumis à un traitement fiscal différent selon que le bien :
- est détenu par le contribuable depuis plus de 2 ans
- est détenu par le contribuable depuis moins de 2 ans
- est la résidence principale ou non. La vente de la résidence principale est exemptée de l’impôt sur le revenu, quelle que soit la durée de détention de l’immeuble
La vente d’un immeuble est toujours à déclarer à l’Administration des contributions directes.
Personnes concernées
Le contribuable qui vend un immeuble doit le déclarer à l’Administration des contributions directes s’il est :
- résident et il vend un immeuble qui se trouve au Luxembourg ou à l’étranger
- non-résident et il vend un immeuble situé au Luxembourg
- non-résident qui a opté pour être considéré comme un contribuable résident et il vend un immeuble qui se trouve au Luxembourg ou à l’étranger
Modalités pratiques
DÉTERMINATION DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE
La vente de la résidence principale est exempt de l’impôt sur le revenu.
La résidence du contribuable est considérée comme la résidence principale lorsque l’habitation est soit occupée par le contribuable au moment de la vente, soit que la vente est effectuée au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit le déménagement. De plus, l’une des conditions ci-après doit être remplie :
- le contribuable l’a occupée suite à son acquisition ou son achèvement
- le contribuable l’a occupée au moins pendant les 5 années précédant la vente
- la vente a été réalisée pour des motifs d’ordre familial ou est en relation avec la profession du contribuable, de son conjoint ou de son partenaire.
TRAITEMENT FISCAL DU REVENU RÉALISÉ
Il y a plusieurs types de traitements fiscaux du revenu provenant de la vente d’un immeuble (d’une habitation) :
- lorsque la vente de l'immeuble concerne la résidence principale, le revenu est exempt de l’impôt sur le revenu
- lorsque la vente de l'immeuble (non résidence principale) a lieu moins de 2 ans après son acquisition, le revenu effectué est appelé bénéfice de spéculation et est imposé aux taux progressifs ordinaires. Selon le niveau des revenus annuels imposables du contribuable et de sa situation familiale, le taux d'imposition s'élève au maximum à 42 %
- lorsque la vente de l’immeuble (non résidence principale) a lieu plus de 2 ans après son acquisition, le revenu effectué est appelé plus-value de cession. Le revenu perçu est imposé au maximum à 21 % (demi taux global) Le revenu obtenu suite à la plus-value de cession bénéficie d’un abattement décennal de 50.000 euros (100.000 euros si les époux ou partenaires sont imposés collectivement).
Les revenus provenant de la vente d’un bien immobilier sont en principe également soumis à l'impôt de solidarité et à l'assurance dépendance. La cotisation due est calculée par l'Administration des contributions directes.
DÉCLARATION DE VENTE D'UN IMMEUBLE DÉTENU PAR UN CONTRIBUABLE
La vente de l'immeuble doit être déclarée l’année d’imposition au cours de laquelle l’immeuble a été vendu.
La date retenue est la date de l’acte notarié, quelle que soit la date de paiement par l'acquéreur.
Lorsque le transfert est affecté par une condition suspensive, le changement de propriété devient définitif à la fin de la période d’éventualité, c’est-à-dire l’année où la condition suspensive se réalise.
A bientôt,
Christophe
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